ローン返済中の家を売る時に損しないコツ・注意点

住宅ローンを返済中でも家は売れますが、「ローンが残っている」という条件があるぶん、売却の段取りが増えます。とくに重要なのは、売却時にローンを完済して抵当権を外せるかどうか、売却にかかる費用を事前に織り込めているか、そして決済日に必要な書類と手続きを揃えられるかです。ここを見落とすと、手取りが想定より減ったり、売却が遅れて引っ越し計画が崩れたりして「損をした」と感じやすくなります。

このページでは、ローン返済中の売却で失敗しやすいポイントを避けるためのコツと注意点を、初心者向けに整理します。

残債と完済に必要な金額を最初に確定する

まずやるべきことは、ローンの残高と「いつ・いくらで完済できるか」を正確に把握することです。

住宅ローンが残っている家を売るときは、売却代金でローンを完済し、抵当権を外して引き渡す流れが基本になります。ここで必要なのは、単なる残高だけではなく、完済予定日までの利息や手数料などを含めた「完済に必要な金額」です。金融機関に問い合わせれば、完済に必要な金額や手続きの流れを確認できます。

売り出し価格を決める前にこの数字が曖昧だと、「売れたのに完済できない」「自己資金の追加が必要だった」など、計画が崩れやすくなります。

抵当権を外すまでの流れを決済日から逆算する

ローンが残る家の売却は、決済日に手続きが集中するため、逆算で準備すると損を防ぎやすくなります。

決済日に行われることを先に理解する

一般的には、買主から売買代金の残金が支払われ、同日に売主がローンを完済し、抵当権抹消と所有権移転の登記が進みます。買主が住宅ローンを使う場合は、買主側の金融機関による抵当権設定も同日に行われることが多く、関係者（売主・買主・不動産会社・司法書士・金融機関）が同日に動きます。

抵当権抹消の書類は早めに確認する

ローン完済時に金融機関から受け取る書類が揃わないと、抹消登記が進まず引き渡しが遅れる原因になります。どの書類がいつ必要になるかはケースにより異なるため、売却が固まった段階で、金融機関・不動産会社・司法書士と「決済日に間に合う段取り」になっているかを確認しておくと安心です。

査定は売却価格だけでなく手取りの見込みで比較する

損しないためには、提示された売却価格ではなく「最終的に残る金額」で比較することが大切です。

不動産会社の査定額は、あくまで目安であり、売り出し方や売却までの期間見込みによって現実の着地が変わります。複数社に相談する場合は、価格だけを並べるのではなく、次の点を同じ条件で確認すると判断しやすくなります。

想定される売却期間と、価格調整の考え方
販売活動の方針（内見対応、広告の出し方、報告頻度）
売却にかかる費用の整理が丁寧か
ローン完済と抵当権抹消の段取りに慣れているか

「高く見せる査定」だけで選ぶと、売れ残って値下げが長引くこともあります。手取りの見込みと売却までの納得感をセットで考えるほうが、結果的に損を感じにくくなります。

売却費用と税金を先に積み上げておく

売却の損得は、売却価格だけでなく、諸費用と税金で大きく変わります。

売却にかかる主な費用をリスト化する

代表的なものとして、不動産会社への仲介手数料、登記関連の費用、印紙税、引っ越し費用、必要に応じた修繕やクリーニング費用などがあります。また、ローンの条件によっては繰上返済に関する手数料が発生する場合もあるため、金融機関へ確認しておくと見通しが立ちます。

譲渡所得が出る場合は確定申告が必要になることがある

家を売って利益が出た場合などは、譲渡所得として確定申告が必要になるケースがあります。反対に、条件を満たすと税負担が軽くなる特例が用意されている場合もありますが、適用には要件や書類が関わるため、売却前から「自分に申告が必要か」「必要になりそうなら何を残すべきか」を意識しておくと、後から慌てずに済みます。